L’ambito in cui lavorano le agenzie immobiliari è sempre molto dinamico e disponibile. Gli Agenti immobiliari, infatti, basano il loro lavoro sul fare rete, cioè conoscere sempre più persone che vogliono acquistare o vendere un immobile.

Ma come lavora l’agenzia immobiliare?

Le Agenzie Immobiliari, sono dei mediatori, lavorano su Provvigione e fanno tutto il possibile per portare a conclusione l’affare. Le Provvigioni in un’Agenzia Immobiliare sono alla base per un guadagno sempre più redditizio. Infatti, più provvigioni si hanno e più il guadagno aumenta.

Che cos’è una Provvigione?

La provvigione è la somma che spetta all’agenzia immobiliare o all’agente immobiliare, per aver concluso un affare al posto del proprio cliente che vuole vendere o acquistare.

Ovviamente ogni caso va a sé, perché l’agente immobiliare, prima d’accettare di occuparsi di un immobile deve valutare se ne vale la pena, perché ci sono diversi casi da tenere in considerazione.

Perché lavorare a provvigioni?

Ci sono vari tipi di Provvigioni di cui l’Agenzia Immobiliare tiene conto. C’è la provvigione che il cliente paga per far in modo che quella determinata agenzia si occupi del suo immobile. Altra provvigione va data nel caso in cui l’immobile si vende. Ci sono, inoltre, le provvigioni che vengono pagate quando, l’agente immobiliare, prende l’incarico in esclusiva. Ci sono anche le provvigioni che l’agente immobiliare otterrà quando l’immobile sarà venduto. Un altro tipo di provvigione che spetta all’agente immobiliare, è quella che gli viene pagata dall’acquirente dell’immobile e quindi dal nuovo cliente.

Nel caso in cui l’agenzia immobiliare si rende conto che il cliente o il potenziale investitore, porta 4 provvigioni, sarà sicuramente disposto ad occuparsene.

Andare al ribasso: è sempre conveniente?

Quando si decide di comprare un immobile, non sempre è conveniente affidarsi ad un privato direttamente, non tenendo conto dell’agenzia immobiliare. Il perché è semplice, il privato, infatti, non sempre decide il giusto prezzo di vendita. Infatti, magari, per il valore affettivo che dà a quell’immobile, lo venderà, di conseguenza, ad un prezzo più alto.

Per quanto riguarda il venditore, non sempre è conveniente gestire autonomamente la vendita. Infatti, quando si vuole gestire il tutto in maniera autonoma, si ha a che fare con tanta documentazione da presentare e poca conoscenza della materia in questione. Da pensare, infatti, che per un semplice annuncio che si vuole mettere online, bisogna compilare e presentare molti documenti per prevenire le truffe e comunque l’annuncio sarà sempre meno visibile di quello dei professionisti.

Articolo 1.733 del Codice Civile: alla base della provvigione

Ovviamente la Provvigione va regolata in base a delle specifiche misure che sono contenute nell’Articolo 1.733, Articolo del Codice civile che regola, appunto, la misura della provvigione. Quest’ultima è il frutto di un accordo tra le parti, cioè Cliente-Agente Immobiliare. Solitamente la provvigione va pagata in base al valore di vendita dell’acquisto e non a base fissa, perché gli immobili non sono tutti gli stessi e non ci si spende lo stesso tempo, sia esso vendita o acquisto.

Se la provvigione non è frutto di un accordo, che preferibilmente deve essere scritto, si fa fede agli usi e consuetudini che sono indicati nella Camera di Commerciodella Provincia dove l’affare si è concluso.

Investitori Immobiliari: perché affidarsi agli agenti immobiliari?

Se si è investitori immobiliari, bisogna stare attenti a come ci si comporta con gli agenti immobiliari, perché sono loro a portare il guadagno e a trovare potenziali clienti. Quindi, per gli investitori immobiliari, gli agenti immobiliari sono alla base del loro Business.

Bisogna stare attenti come prima cosa agli accordi che si prendono con essi sulle provvigioni. Infatti, un agente immobiliare che si occupa di un immobile per un suddetto investitore immobiliare, il quale cerca di andare sempre al ribasso o a modificare la provvigione, accordata verbalmente, rischia di perdere l’agente immobiliare. Si rischia di perderlo, perché l’agente immobiliare vuole qualcosa di sicuro e continuo da parte del cliente, così di conseguenza, fare in modo che anche il cliente si possa fidare di lui dando le stesse rassicurazioni. Se invece si trova in una situazione altalenante, ci saranno buone probabilità che quell’agente non si occuperà più di altri immobili per quell’investitori. Si deve creare, dunque, un rapporto di fiduciatra Investitore e Agente Immobiliari.

Ovviamente d’altra parte anche l’agente immobiliare deve comportarsi correttamente. Infatti, se questo si comporta in modo scorretto, cioè facendo il “doppio gioco” con diversi investitori, allora le cose cambiano. Un agente immobiliare, infatti, deve comportarsi in maniera adeguata, a volte anche a suo svantaggio. Ad esempio, se un agente trova un immobile ad un investitore, ma poi, l’agente in questione, lo fa acquistare ad un altro investitore, il quale ha promesso una più alta Provvigione, allora in questo caso si ha a che fare con un cattivo agente immobiliare, che pensa solo al guadagno e non al rapporto unico e continuo con il proprio investitore.

Per molte persone, spesso, dopo anni di duri sacrifici, arriva l’occasione e la possibilità di acquistare una bella casa. Una propria dimora dove poter trascorrere la propria vita, far crescere i figli e vivere, nei limiti del possibile, serenamente. Negli ultimi anni, sia per facilitare la realizzazione di questo sogno per tante famiglie e sia per stimolare il mercato immobiliare e la compravendita di abitazioni, lo Stato fornisce un’agevolazione per l’acquisto prima casa, denominato anche “bonus prima casa”.

Questo genere di benefici sono stati avviati già dall’inizio degli anni 2000 e hanno visto nel corso del tempo ampliamenti e chiarimenti di alcuni punti, su cui erano sorti dei dubbi. In effetti, anche in questi ultimi mesi, sul bonus prima casa ci sono stati degli importanti aggiornamenti. Andiamo quindi a fornire un quadro generale di tali benefici, dei requisiti richiesti per usufruirne e appunto a parlare delle ultime novità al riguardo.

Quali le agevolazioni fornite

• Riduzione dell’Iva dal 10% al 4% per quei soggetti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice;
• Imposte catastali ed ipotecarie in misura fissa di 200 Euro, in caso di acquisto da impresa oppure acquisizione tramite successioni o donazioni;
• Imposta di Registro al 2%, nell’ipotesi di compravendita tra privati e determinata sul valore catastale dell’immobile, in base al principio prezzo/valore. In tal caso, le imposte catastali ed ipotecarie hanno una quota fissa di 50 Euro;
• Credito d’Imposta: per coloro che nell’arco di 12 mesi vendono e riacquistano un altro immobile, si prevede di poter scontare l’imposta da pagare con la quota di quella già pagata in precedenza.

A tutto ciò si aggiunge la possibilità di beneficiare sia della detrazione Irpef del 19% per gli acquisti effettuati tramite agenzie immobiliari ed entro il limite di 1.000 Euro e sia, inoltre, della detrazione degli interessi passivi del mutuo ipotecario, in sede di dichiarazione annuale dei redditi.

I requisiti del richiedente per accedere a tali benefici

• Non essere proprietario di altro immobile sul territorio nazionale su cui è stata fatta richiesta di agevolazioni prima casa. In caso affermativo, questo deve essere venduto entro un anno dalla stipula dell’atto di acquisto, pena la decadenza degli stessi benefici;
• Non possedere abitazioni nel medesimo Comune in cui si trova l’immobile da acquistare quale prima casa;
• Avere residenza anagrafica nel Comune in cui si acquista l’immobile. In caso negativo, trasferirvi la stessa entro 18 mesi dalla stipula dell’atto notarile;
• Non essere un soggetto titolare di diritti reali d’uso, usufrutto o di abitazione su altri immobili posti all’interno dello stesso Comune.

La tipologia di abitazioni che usufruiscono delle agevolazioni

Non tutti gli immobili possono godere dei benefici del bonus prima casa. Infatti ne possono usufruire quelli rientranti nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 ed A/11 e quindi, rispettivamente, abitazioni di tipo civile, economico, popolare, ultrapopolare, rurale, in villini e tipici dei luoghi. Di conseguenza, ne sono esclusi quelli con categoria catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (Ville) e A/9 (Castelli e palazzi di pregio storico e artistico).

Tali agevolazioni si estendono anche alle pertinenze della prima casa, tuttavia alle sole categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e con alcune limitazioni: tali locali devono essere destinati in modo durevole al servizio dell’abitazione principale e che questa sia acquistata col bonus prima casa. Infine, quest’ultimo può riguardare solo una pertinenza per ciascuna categoria catastale.

Le recenti novità

Come detto, le agevolazioni fornite dallo Stato sull’acquisto di un immobile riguardano soltanto la prima casa, tuttavia ultimamente è stata affermata un’importante eccezione, grazie alla sentenza della Corte di Cassazione n° 2565/2018.

In pratica, i benefici si possono estendere anche ad una seconda casa, nell’ipotesi in cui la prima non possa più soddisfare le esigenze abitative di una persona e della sua famiglia, cosiddetta “inidoneità soggettiva”. Questa si ha quando un immobile per vetustà, numeri di vani o anche superficie o per adeguamento sismico o normativo non sia più considerata idonea per una famiglia oppure sia dichiarata nel corso del tempo “inagibile”.

Si parla invece di “inidoneità oggettiva”, quando riguarda immobili su cui vi sono dei vincoli giuridici derivanti da locazione o diritti reali. In pratica, nell’ipotesi in cui si sia acquistata un’abitazione come prima casa ed in seguito sia stata affittata, con la conseguenza che non risulti più nella disponibilità del proprietario. Questi, secondo la Cassazione (sentenza n°19989/2018), ha diritto infatti a beneficiare delle agevolazioni anche per l’acquisto di una seconda casa nello stesso Comune. I medesimi diritti si hanno anche in caso di nuda proprietà.

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In questi ultimi anni si è assistito, in diversi comuni italiani, all’aggiornamento dei dati catastali di vari immobili. Ciò è stato dovuto al fatto che alcune abitazioni, inizialmente situate in zone non importanti e che in seguito invece hanno visto un importante sviluppo ed un miglioramento delle stesse, sono state rivalutate a livello di valore, anche catastale. Tutto ciò implica, di conseguenza, anche un aggiornamento delle tasse o imposte che il loro proprietario dovrebbe pagarvi.

In altri casi, invece, è lo stesso possessore dell’immobile ad effettuare delle modifiche allo stesso, magari ampliandolo, con la conseguenza che egli dovrà avviare anche un aggiornamento e ridefinizione catastale della struttura. In ambedue i casi, il proprietario si troverà a dover affrontare un accertamento catastale. Cerchiamo di capire meglio cosa esso sia e quali implicazioni potrebbe avere sull’abitazione e sulle imposte ad essa collegate.

Cos’è un accertamento catastale

In pratica, esso consiste in un’attività di natura amministrativa diretta all’accertamento dell’esistenza, dell’ubicazione, della rendita e qualificazione di un fabbricato o di un terreno. Tale accertamento si svolge attraverso un vero e proprio sopralluogo all’interno del bene immobile, al fine di verificarne la corrispondenza tra dati ed elementi presentati (con la planimetria ad esempio) con quanto effettivamente riscontrato in fase di controllo diretto.

L’esatta o diversa corrispondenza di tali dati catastali è importantissima, in quanto questi vanno ad essere il parametro fondamentale attraverso cui si calcolano varie imposte dirette ed indirette inerenti un immobile. Alcuni esempi di queste ultime, e che si basano appunto sulla rendita e classamento del bene in esame, sono l’Imu o la Tasi (quindi imposte locali) oppure l’Iva o le tasse di registro, che vanno ad influire invece sulle agevolazioni fiscali presenti in caso di acquisto della prima casa.

In cosa consiste in pratica

Nel caso in cui un proprietario abbia ristrutturato e modificato un immobile, magari ampliandolo come detto, deve effettuare un aggiornamento o variazione catastale. I tecnici dell’Agenzia delle Entrate, entro un anno, dovranno verificare il classamento della struttura (in pratica, categoria e classe). Il proprietario non deve fare altro che attendere l’attribuzione automatica della rendita. In caso di concordanza con quanto previsto, questi non deve fare nient’altro. In caso di discordanza, invece, il proprietario può intraprendere, come vedremo, due iniziative differenti.

Un accertamento catastale può essere anche avviato d’ufficio dalla stessa Agenzia delle Entrate oppure su impulso del Comune in cui si trova ubicato l’immobile. Tale avviso solitamente viene notificato attraverso l’invio di una comunicazione (in genere una busta di colore verde) dall’agenzia ai proprietari della struttura. Anche in questa ipotesi, se il classamento e la rendita sono ritenuti corretti, gli stessi proprietari non dovranno fare altro. In caso di discordanza, invece, questi potranno agire per un’eventuale rettifica.

Cosa fare in caso di inesattezza

Il proprietario, o un eventuale esperto per lui, può fare richiesta di riesame in autotutela all’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, attraverso la presentazione di una domanda anche in carta semplice, indicando le motivazioni alla base della presunta inesattezza del classamento e allegandovi tutto il materiale necessario per la richiesta di rettifica. Quest’ultima, comunque, non pregiudica un eventuale ricorso successivo ad un giudice tributario. Ad effettuare poi il riesame sarà una commissione, che ne valuterà la fondatezza.

Un’altra strada che un proprietario di un immobile può intraprendere, entro 60 giorni dalla ricezione dell’accertamento, è quella di un ricorso da presentare all’Ufficio Provinciale del Territorio che ha emesso la comunicazione e per poi costituirsi in giudizio entro un mese, assistito da un difensore, che potrà essere sia un avvocato che qualsiasi professionista competente per la sua causa (quindi un commercialista, un ingegnere o geometra).

Comunque, un elemento fondamentale di cui tener conto è la motivazione alla base della rettifica della rendita catastale e di conseguenza del suo aggiornamento. L’accertamento catastale, infatti, non può limitarsi ad essere mera comunicazione o notifica di tale variazione, ma deve contenere delle motivazioni che ne spieghino la determinazione.

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Uno dei lavori che attualmente è molto richiesto è l’agente immobiliare. Tante persone, infatti, si rivolgono a delle agenzie immobiliari per trovare la casa, l’appartamento, la stanza che desiderano. Ci sono anche molti proprietari di immobili che per mancanza di tempo o di contatti, si affidano alle agenzie per vendere o affittare casa.

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Come conseguire l’abilitazione d’agente immobiliare

Per intraprendere questa professione c’è bisogno di una preparazione e bisogna superare l’abilitazione d’agente immobiliare. Ci deve essere, infatti, un minimo di conoscenza tecnico giuridica quando ci si confronta con un cliente. Quindi è fondamentale avere un’ottima riuscita all’abilitazione, perché avere un’ottima preparazione tecnico giuridica, così da trasmettere fiducia al proprio cliente, che sia esso compratore o venditore. Bisogna essere anche credibili nei confronti degli avvocati, dei notai, dei commercialisti e di tutte quelle figure professionali con le quali ci si interfaccia ogni giorno, per motivi lavorativi.

Per diventare agente immobiliare in Italia si hanno bisogno di alcuni requisiti:

• Avere la cittadinanza Italiana o Europea, per acquisire la residenza italiana
• Risiedere nella Provincia della Camera di Commercio in si chiede l’iscrizione per l’abilitazione;
• Essere in possesso di un diploma di scuola secondaria superiore

L’iscrizione per l’abilitazione va fatta presso la camera di commercio nel territorio in cui si è residenti, ma la qualifica è valida per tutto il territorio nazionale.

Il lavoro di agente immobiliare può essere pagato a salario mensile o a prestazione. Per quanto riguarda quest’ultimo, vuol dire che ogni qualvolta si riesce ad acquisire un cliente si ha un compenso o una percentuale del valore totale dell’immobile venduto o affittato.

Per quanto riguarda il compenso a percentuale è una buona tattica che spinge l’agente immobiliare a fare sempre di più e a ricercare sempre nuovi clienti, perché più si vende più si guadagna.

Come muoversi nel mondo delle agenzie immobiliari

Ovviamente come prima cosa bisogna che il cliente che affida il mandato del suo immobile in maniera esclusiva, si fidi del proprio agente. Se così non fosse, infatti, si potrebbe affidare a diverse agenzie e quindi diventerebbe sempre più difficile vendere quell’immobile per la concorrenza che si crea. Per essere un buon agente immobiliare alla base ci deve essere, quindi, la Fiducia.

Quando un cliente decide di affidare la vendita del proprio immobile a 2 differenti agenzie le cose cambiano. Infatti, quando una delle 2 agenzie fa visitare l’immobile ad un probabile acquirente, quest’ultimo dovrà firmare un documento di PresaVisione e ciò vuol dire che se l’acquirente decide di comprare l’immobile, l’intero costo di provvigione sarà dato all’agenzia che ha venduto l’immobile. Tutto ciò perché l’agenzia è stata la prima che ha messo in contatto la parte potenziale acquirente con la parte venditrice.

Guerra tra Agenzie

Il problema che si crea, quando si affida la vendita del proprio immobile a più agenzie, è che quando il potenziale acquirente andrà a visitare altre case, perché al 99% non si fermerà al primo immobile, probabilmente entrerà in contatto anche con l’altra agenzia che si occupa di far vendere lo stesso immobile che il cliente ha già visitato.

In questo caso, quando l’agenzia si accorgerà che il cliente ha già visitato quell’immobile, non spingerà per vendere quest’ultimo, perché altrimenti farebbe un favore all’altra agenzia, che ha fatto firmare il foglio di presa visione, quindi ha l’esclusiva con quel cliente. Di conseguenza si crea una guerra tra agenzie.

Importante è per una persona, che vuole vendere il proprio immobile, è di affidarsi ad un unico consulente immobiliare, per fare in modo che si crei fiducia e non ci siano problemi di contrasto con altre agenzie. Anzi in questi casi le agenzie tra di loro si danno una mano, perché un agente immobiliare si farà aiutare da colleghi di altre agenzie, che gli daranno il contatto di altri potenziali clienti, che sono interessati a quel tipo d’immobile.

Per questo e per una serie di motivi, la nostra agenzia preferisce lavorare con un mandato in esclusiva, per assicurare al cliente la massima professionalità ed efficienza. Il nostro scopo è quello di effettuare una serena e veloce compravendita, dando il giusto valore al tuo immobile.

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