Quello dell’affitto in nero o irregolare di immobili, purtroppo, è un fenomeno presente in varie città e province italiane, soprattutto grandi ed anche sedi di università. Infatti, se da un lato questa problematica può riguardare un pò tutti coloro che sono alla ricerca di un’abitazione da affittare, dall’altro tende a coinvolgere in particolare gli studenti universitari fuorisede, più soggetti, per varie ragioni, a tale fenomeno illegale. E spesso non valutando le conseguenze e le penalizzazioni dell’affitto irregolare o addirittura in nero, sia per loro che per il locatore stesso.

Infatti, ciascuno di tali soggetti va all’incontro di rischi e sanzioni per evasione fiscale, sovente sottovalutati. Ma quando si può definire irregolare o “in nero” un affitto? E quali le conseguenze appunto che tali parti possono subire nel caso si venisse a scoprire tutto ciò? Proviamo quindi ad approfondire questo argomento ed a chiarire meglio, anche dal punto di vista giuridico, singole situazioni illecite e relative sanzioni e conseguenze appunto.

Quando l’affitto è in nero o irregolare

Un qualsiasi contratto di affitto o locazione di beni immobili, di durata superiore ai 30 giorni, deve essere registrato dal locatore (colui che affitta la casa all’affittuario o conduttore) entro un mese dalla data in cui lo stesso è stato stipulato. Non vi è obbligo di registrazione, invece, per quei contratti di durata inferiore ai suddetti 30 giorni. Comunque, vi possono essere anche ulteriori e diverse situazioni irregolari.

Una di queste è il cosiddetto “doppio contratto“, cioè quando il locatore fa firmare un doppio contratto all’inquilino: uno ufficiale e registrato, recante una cifra di affitto inferiore a quella effettivamente pagata, e l’altro non registrato e quindi in nero ma con la reale cifra corrisposta. Naturalmente, solo il primo sarà regolare e valido, mentre il secondo sarà nullo e senza alcun effetto vincolante per i firmatari.

Altre situazioni ricorrenti sono quelle dell’accordo solo verbale (una locazione di fatto, cioè effettuata senza nessun atto scritto) o del contratto intercorso ma non registrato tra locatore ed inquilino. Anche in questo caso gli effetti di questi accordi, sia unicamente verbali che non registrati regolamente, risultano nulli tra le parti. Tuttavia, anche in simili circostanze, vi potranno essere delle ripercussioni negative per ambedue.

Sanzioni e conseguenze per le parti

In generale, queste saranno particolarmente pesanti per il locatore, sia dal punto di vista fiscale che giuridico. Per quanto riguarda il doppio contratto, ad esempio, questi potrebbe essere denunciato dall’inquilino e costretto non soltanto a dover restituire le somme maggiori percepite rispetto al contratto ufficiale, ma addirittura non poter sfrattare lo stesso, in quanto è sempre valido quello registrato, anche per la parte relativa alla sua durata. L’azione di rivalsa dell’inquilino è sempre possibile durante il periodo di locazione e, comunque, entro 6 mesi dall’abbandono della casa.

Nel caso di accordo solo verbale o in assenza di registrazione del contratto (quindi affitto in nero), le penalizzazioni sono pesanti per le parti. Per il locatore, secondo le autorità tributarie, si configura un’evasione fiscale. Le sanzioni saranno dal 60% al 120% dell’imposta evasa, nell’ipotesi di omesso inserimento del canone nella dichiarazione dei redditi (per un minimo di 200 Euro), mentre dal 90% al 180% nel caso di inserimento nel 730 di una cifra inferiore a quella effettiva, la cosiddetta dichiarazione infedele. Tali sanzioni raddoppiano se l’immobile è ad uso abitativo.

A livello giuridico-civilistico, inoltre, il locatore non può utilizzare una procedura agevolata di sfratto, ma soltanto ordinaria (ben più lunga), nel caso in cui l’inquilino non paghi o non abbandoni la casa e neanche ottenere un’ingiunzione di pagamento degli affitti arretrati. Anzi, quest’ultimo può addirittura richiedere indietro gli affitti corrisposti. Tutto ciò, come detto, in quanto la scrittura privata tra le parti è dichiarata nulla.

Unica soluzione è creare e registrare un nuovo contratto (che regolarizzi però solo i rapporti con le autorità del fisco) oppure, entro un anno dalla firma di quello originale, effettuare il “ravvedimento operoso“, che riduca le sanzioni previste in questi casi. Per quanto riguarda invece l’inquilino, le conseguenze possono essere solo fiscali. Infatti, questo sarebbe costretto a pagare le imposte sul contratto soltanto nel caso in cui il locatore non lo abbia fatto. Non solo, il fisco, in questi casi, può presentargli addirittura una cartella esattoriale, col rischio di pignoramento dei suoi beni.