Per molte persone, spesso, dopo anni di duri sacrifici, arriva l’occasione e la possibilità di acquistare una bella casa. Una propria dimora dove poter trascorrere la propria vita, far crescere i figli e vivere, nei limiti del possibile, serenamente. Negli ultimi anni, sia per facilitare la realizzazione di questo sogno per tante famiglie e sia per stimolare il mercato immobiliare e la compravendita di abitazioni, lo Stato fornisce un’agevolazione per l’acquisto prima casa, denominato anche “bonus prima casa”.

Questo genere di benefici sono stati avviati già dall’inizio degli anni 2000 e hanno visto nel corso del tempo ampliamenti e chiarimenti di alcuni punti, su cui erano sorti dei dubbi. In effetti, anche in questi ultimi mesi, sul bonus prima casa ci sono stati degli importanti aggiornamenti. Andiamo quindi a fornire un quadro generale di tali benefici, dei requisiti richiesti per usufruirne e appunto a parlare delle ultime novità al riguardo.

Quali le agevolazioni fornite

• Riduzione dell’Iva dal 10% al 4% per quei soggetti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice;
• Imposte catastali ed ipotecarie in misura fissa di 200 Euro, in caso di acquisto da impresa oppure acquisizione tramite successioni o donazioni;
• Imposta di Registro al 2%, nell’ipotesi di compravendita tra privati e determinata sul valore catastale dell’immobile, in base al principio prezzo/valore. In tal caso, le imposte catastali ed ipotecarie hanno una quota fissa di 50 Euro;
• Credito d’Imposta: per coloro che nell’arco di 12 mesi vendono e riacquistano un altro immobile, si prevede di poter scontare l’imposta da pagare con la quota di quella già pagata in precedenza.

A tutto ciò si aggiunge la possibilità di beneficiare sia della detrazione Irpef del 19% per gli acquisti effettuati tramite agenzie immobiliari ed entro il limite di 1.000 Euro e sia, inoltre, della detrazione degli interessi passivi del mutuo ipotecario, in sede di dichiarazione annuale dei redditi.

I requisiti del richiedente per accedere a tali benefici

• Non essere proprietario di altro immobile sul territorio nazionale su cui è stata fatta richiesta di agevolazioni prima casa. In caso affermativo, questo deve essere venduto entro un anno dalla stipula dell’atto di acquisto, pena la decadenza degli stessi benefici;
• Non possedere abitazioni nel medesimo Comune in cui si trova l’immobile da acquistare quale prima casa;
• Avere residenza anagrafica nel Comune in cui si acquista l’immobile. In caso negativo, trasferirvi la stessa entro 18 mesi dalla stipula dell’atto notarile;
• Non essere un soggetto titolare di diritti reali d’uso, usufrutto o di abitazione su altri immobili posti all’interno dello stesso Comune.

La tipologia di abitazioni che usufruiscono delle agevolazioni

Non tutti gli immobili possono godere dei benefici del bonus prima casa. Infatti ne possono usufruire quelli rientranti nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 ed A/11 e quindi, rispettivamente, abitazioni di tipo civile, economico, popolare, ultrapopolare, rurale, in villini e tipici dei luoghi. Di conseguenza, ne sono esclusi quelli con categoria catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (Ville) e A/9 (Castelli e palazzi di pregio storico e artistico).

Tali agevolazioni si estendono anche alle pertinenze della prima casa, tuttavia alle sole categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e con alcune limitazioni: tali locali devono essere destinati in modo durevole al servizio dell’abitazione principale e che questa sia acquistata col bonus prima casa. Infine, quest’ultimo può riguardare solo una pertinenza per ciascuna categoria catastale.

Le recenti novità

Come detto, le agevolazioni fornite dallo Stato sull’acquisto di un immobile riguardano soltanto la prima casa, tuttavia ultimamente è stata affermata un’importante eccezione, grazie alla sentenza della Corte di Cassazione n° 2565/2018.

In pratica, i benefici si possono estendere anche ad una seconda casa, nell’ipotesi in cui la prima non possa più soddisfare le esigenze abitative di una persona e della sua famiglia, cosiddetta “inidoneità soggettiva”. Questa si ha quando un immobile per vetustà, numeri di vani o anche superficie o per adeguamento sismico o normativo non sia più considerata idonea per una famiglia oppure sia dichiarata nel corso del tempo “inagibile”.

Si parla invece di “inidoneità oggettiva”, quando riguarda immobili su cui vi sono dei vincoli giuridici derivanti da locazione o diritti reali. In pratica, nell’ipotesi in cui si sia acquistata un’abitazione come prima casa ed in seguito sia stata affittata, con la conseguenza che non risulti più nella disponibilità del proprietario. Questi, secondo la Cassazione (sentenza n°19989/2018), ha diritto infatti a beneficiare delle agevolazioni anche per l’acquisto di una seconda casa nello stesso Comune. I medesimi diritti si hanno anche in caso di nuda proprietà.

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